Выбрать хороший офис за реальные деньги – задача сложная. Однако эксперт по  работе с офисной недвижимостью Елена Чуклина, руководитель комитета по офисной недвижимости Тюменского представительства РГУД, директор Управляющей компании «Нобель» считает, что изучив рынок и выбрав надежных партнеров, можно найти достойное место для ведения бизнеса. 

Цель оправдывает средства?

– Все зависит от цели. Для чего компании нужен офис? Казалось бы, ответ очевиден и прост, для обслуживания клиентов, для организации эффективной работы компании. Тогда, исходя из этой цели, нужен офис, где в первую очередь есть все условия для предоставления качественного сервиса клиенту.

Кроме официальных целей есть причины, которые не принято афишировать, но ради которых всегда найдется логичное обоснование выбора офиса. Например, близость офиса к дому топ-менеджера, а жить любят топ-менеджеры в центре города. И неважно, что припарковаться к зданию не очень удобно, что клиенты не могут комфортно подняться на этаж, т.к. в здании всего один единственный лифт, что в помещениях душно, т.к. по проекту в здании не предусмотрена система вентиляции и кондиционирования, что на полу драный линолеум и, извините за подробности, в туалетных комнатах отсутствуют элементарные расходные материалы, т.к. у собственника здания на это свое мнение, за чей счет сие удобство.  Хорошо, когда личные амбиции руководителя усиливают работу компании и направлены на удовлетворение потребностей клиентов не на словах, а на деле.  И если клиент на первом месте, то выбор офиса и нужно делать исходя из этого.

Техническое оснащение офиса 

– Считаю, что одним из главных критериев, по которому должен происходить выбор офиса, это его техническое оснащение. Аргументы просты: мы живем в XXI веке, и понятие комфорта тесно связано с современными технологиями. Современная инженерия – это статус бизнес-объекта, позволяющий формулировать качественное ценовое предложение для клиентов. Достаточно рассмотреть эволюцию на примере систем вентиляции и кондиционирования. Сейчас в бизнес-центрах считается нормой наличие центральной системы кондиционирования с единой системой диспетчеризации. Однако еще совсем недавно (70-е годы прошлого столетия) первое появление оконных кондиционеров в административных зданиях сопровождалось бурной реакцией людей, это была новинка, поражающая воображение. Затем появились системы, состоящие из двух блоков: внутреннего и наружного. Далее на рынке кондиционирования появились сплит-системы, работающие не только на холод, но и на тепло. Мульти-сплит-системы, когда на один внешний блок приходилось до 8 внутренних блоков. По мере развития инженерной мысли решались текущие задачи по созданию климатического комфорта в офисах: снижение шума работы внешних блоков, автоматическое рассеивание воздушного потока вверх-вниз,  вправо-влево, управление с пульта. 

Современная система вентиляции и кондиционирования решает задачи не только по подготовке и подаче  охлажденного воздуха в отдельно взятое помещение, но и по созданию единой системы по всему зданию. Обязательным условием становятся энергоэффективность и экономичность. Термины «зеленый офис» и «устойчивое развитие» становятся не такими пугающими для тюменских девелоперов и проектировщиков. И эта эволюция произошла на протяжении каких-то 40 лет. 

О ценообразовании с юмором и без

– Тюменские управляющие компании при формировании арендной ставки используют разные методики, начиная от «ткнуть пальцем в небо» или «просто денег не хватает», заканчивая сложными финансовыми вычислениями с множеством параметров и зависимых друг от друга коэффициентов.

Поясню. Верхняя и нижняя  границы арендной ставки формируется с помощью классических методик - сравнительного и затратного анализа. Для сравнительного анализа берутся объекты-аналоги или объекты одного класса. Здесь все просто. Нижняя граница арендной ставки рассчитывается исходя из операционных затрат собственника (налоги на собственность, землю, эксплуатационные затраты, страхование). 

Что касается того, что включено, а что нет в арендную ставку, то здесь также существует несколько представлений.

Есть бизнес-центры, которые сдают помещения, используя комплексную арендную ставку – она состоит из большей части операционных расходов арендодателя, включая налоги на собственность, землю, страхование, коммунальные услуги, затраты на техэксплуатацию, маркетинговые платежи. Проще говоря, «все включено». В данном случае арендатору выставляется один счет на сумму, которая зафиксирована в договоре аренды.

Есть центры, которые заключают договоры аренды по схеме: чистая арендная ставка плюс отдельно оплачиваемые арендатором коммунальные платежи и клининг.  И в том, и другом случае есть свои плюсы и минусы. 

Арендная ставка, безусловно, является предметом торга: цена предложения исходит от арендодателя, цена спроса формируется арендатором, итоговая цена фиксируется в договоре аренды. Самое интересное происходит при переговорах. Не секрет, что есть официально заявленные арендные ставки, а есть реально действующие. Поэтому, если одна сторона приводит аргументы «подо что» нужна скидка, то другая сторона или принимает эти аргументы, или приводит свои в пользу справедливой цены на аренду. И здесь в переговорном процессе совершенству нет предела, в том числе и для методов ценообразования. С учетом особенностей регионального менталитета я выделю два наиболее распространенных: 

1. Ставка ниже рынка  формируется по принципу «ну, хоть сколько-нибудь, лишь бы не простаивало».

2. Ставка выше рынка формируется исходя из другого принципа: «а из нашего окна площадь Красная видна».

Из нашей  практики работы с потенциальными арендаторами есть случаи, когда компании готовы переплачивать не один миллион рублей в год только за расположение офиса в центре города. И здесь, как говорится, «без комментариев».

В любом случаем, «люди встречаются, люди влюбляются, люди женятся», и каждый бизнес-центр находит своих арендаторов, как бы ни формировалась арендная ставка. А значит, все имеет место быть.

Бывает и так

Конечно, всегда  есть альтернативные варианты традиционному офису, например, 

Виртуfльный офис Так называют комплекс офисных услуг коллективного пользования, которые включают служебный адрес организации для получения корреспонденции, услуги пересылки почты, виртуальный телефонный номер, приём факса. Дополнительно часто предоставляются обслуживание входящих звонков, услуги секретаря, веб-хостинг и аренда переговорных комнат и конференц-залов для деловых встреч. «Виртуальный офис» также является общим термином для описания среды, которая позволяет команде сотрудников эффективно вести бизнес, используя исключительно коммуникационные возможности интернета. Помню, мы даже «выловили» один такой виртуальный офис «Нобель». Очень уж «предприимчивым» оказался предприниматель.

Офис на час или краткосрочная аренда Есть и такая услуга: специально оборудованный офис можно арендовать на 1 час в оговоренное время. Временно использовать офис удобно для представительских целей, для набора персонала, для проведения собеседований, с его помощью также можно решить вопрос юридического адреса компании. В «Нобеле» был очень востребован такой формат офиса в период кризиса 2008-2009 годов. Сейчас бизнесу все-таки нужна стабильность.

Изучайте рынок и работайте с надежными партнерами

Если же альтернативные варианты вам не подходят, арендуйте традиционный офис. При этом лучше работать с проверенными арендодателями. Кем проверенными? Арендаторами, партнерами, бизнес-сообществом и временем.

Источник: газета "Недвижимость и строительство для всех"